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智库焦点|银行管控房地产风险升级 6成房企业绩降幅超30%!央行、银保监会联合召开重磅会议 强调维护房地产市场健康发展! 发布日期:2021-10-24 01:41    点击次数:162

  监管层近期两次提及“维护住房消费者的合法权益”,大型银行正在升级房地产风险管控。

  9月29日,央行与银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,再度明确“房住不炒”,并要求金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。这是本周内央行第二次提及房地产,且两次都旗帜鲜明的表明要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。

  尽管市场主流观点均认为,不存在房地产政策显著放松的可能,房地产融资也很难大幅宽松。但A股市场上,房地产板块近期反弹。

  作为房地产融资的主要资金来源,银行如何落地政策颇受关注。《21世纪经济报道》记者了解到,已有大型银行分支机构加紧排查房企及关联企业风险,并全面升级了房地产行业风控。

座谈会明确信贷政策,坚持房住不炒导向

  会议强调,金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,持续落实好房地产长效机制,加快完善住房租赁金融政策体系。

  会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。这是本月24日央行召开货币政策委员会季度例会首次提出“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”后,金融管理部门向金融机构作出具体要求和部署。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次座谈会明确,信贷政策依然坚持房住不炒的导向。同时,商业银行在落实房贷集中度的过程中,各类信贷管控需要合规合法合理,房地产合理消费需求和购房者合理权益还是需要给予保障。除了传统的按揭贷款等领域外,租赁住房市场的信贷工作需要加速,以积极配合租赁消费市场的健康发展。

  会议认为,近年来,金融部门全面落实房地产长效机制,稳妥实施房地产金融审慎管理制度,保持房地产金融政策连续稳定,在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。

  此前,监管部门实施了一系列调控措施,在房地产行业高杠杆、高负债的背景下,为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度,人民银行、住房和城乡建设部自去年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则。为实施好房地产金融审慎管理制度,人民银行、银保监会于去年底建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

  分析人士认为,监管部门要求“维护住房消费者的合法权益”,很可能指向信用风险较大的企业“保交房”的要求。天风证券研究所房地产团队认为,结合近期发生一些房企风险事件,或表明金融管理部门对该类风险事件有所关注,房地产稳定健康发展仍旧是维护重点。

银行不再迷信全国排名信息

  近期个别大型房地产企业出现风险事件。据了解,商业银行正在加强房地产和建筑行业风险管控。

  一位国有大行华北分行人士对《21世纪经济报道》记者表示,该分行已发布内部通知,点名了四家头部房地产企业。原因是,近期个别大型房地产公司爆出资金链紧张、商票到期不能按时兑付、在建项目建设进度缓慢等重大负面信息。为此,需防范风险向上游建筑类企业传染,重点关注关注政策风险、加强准入、加强销售封闭资金管理、杜绝超进度放款、加强抵质押管理等要求。

  由于近期个别头部房企违约,上述银行提出,不能过分迷信集团实力、全国排名等信息,要严格把控新增授信风险,密切关注房企客户资产负债率、资金链等风险情况,充分评估其持续经营能力。并加强存量项目风险预警管理,密切关注工程进度、项目销售进度等情况,定期了解项目是否按进度施工、是否存在销售放缓现象,必要时要求房企加快销售回款、提前还款等方式缓释风险,对于出现风险事件的房企按揭楼盘,应深入了解项目现状,掌握楼盘建设进度情况,关注项目完工风险,提前做好应对预案。此外,加强对于业务主要集中于房地产领域的建筑类企业的风险管控。

  据了解,近期多家银行展开房地产业务的自我排查,尤其是关于个别大型房企关联企业的排查,不少银行从今年中就已经开始,至今已排查了多轮。

  其中,由于部分房企大量使用表外融资,传统表内信贷难以反映其融资全貌和风险情况。据记者了解,有的国有大行已要求排查房企及子公司供应商与项目施工单位,涉及商票、理财产品、持有债券或应收帐款的企业、代该房企融资的企业,并要求针对较高风险客户争取尽快压降或化解。

  记者采访中获悉,严格客户准入,实行白名单制是银行业近年来普遍采用的风控手段。但近期部分头部房企出现风险,依然有大量金融机构“踩雷”。一位资管业人士对记者坦言,个别房企杠杆如此之高,授信银行其实明白其中风险,但是依然有很多银行在实际执行中愿意对其授信。风险爆发,银行业需要从中反思。

时隔两天再度表态“两个维护”,释放积极信号

  时隔仅两天,金融监管部门再度表态“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,更为重要的是,从29日座谈会出席人员的组成看,这次会议也称得上足够的份量和重磅,足见当前官方对房地产市场稳定的重视程度。

  央行官网消息称,会议由央行行长易纲主持,央行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席,住房城乡建设部、证监会相关部门负责同志及全国24家主要银行负责同志参加会议。

  9月27日,央行官网发布消息称,央行货币政策委员会第三季度例会提出,维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。这是2009年一季度以来,房地产首次被货币政策委员会季度例会“点名”。

  虽然央行上述“两个维护”的表态与此前住建部等几部委文件表述基本一致,但市场大多将之视为积极信号,央行发声后的第二天,A股房地产板块应声大涨。

  昨日召开的房地产金融工作座谈会与央行27日的表态一脉相承。会议认为,近年来,金融部门全面落实房地产长效机制,稳妥实施房地产金融审慎管理制度,保持房地产金融政策连续稳定,在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。会议强调,金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,持续落实好房地产长效机制,加快完善住房租赁金融政策体系。

  保障刚需群体真实住房需求 ,房贷政策有望边际放松受个别房企信用风险的发酵影响,9月商品房销售持续遇冷。易居研究院智库中心提供的数据显示,9月份楼市供求指标继续降温,当前降温行情至少持续了4个月。撇去去年一季度数据,今年三季度为疫情期间行情最差的一个季度。价格指数方面,二三季度走势完全相反,降温特征很显著。

  值得注意的是,此次座谈会再次强调“两个维护”。会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

  业内普遍分析认为,从金融监管部门两次“两个维护”的表态看,在坚持“房住不炒”的前提下,未来针对刚需群体的住房按揭贷款政策有望迎来边际放松,保障有真实住房需求的按揭贷款申请者及时获得贷款,维护住房消费者合法权益。

  证券时报记者从多位银行基层人士了解到,进入下半年,按揭贷款额度较为紧张,贷款申请人一般都要排队等上数月才能轮上放款。另有国有大行总行资深人士透露,自年初实施房贷集中度管理以来,对按揭贷款来说,目前国有大行每年的按揭贷款余额新增规模较少,基本维持稳定。每家大行每月基本有800亿元-1000亿元的按揭贷款到期还款,这些额度可以移位再贷,投放给新的按揭贷款客户,但净新增规模较少,所以才会出现排队等放款的情况。

  正是针对当前按揭贷款额度紧张的现状,有不少声音呼吁应适当放松按揭贷款投放,满足有真实住房需求的贷款申请者,以免房地产金融政策误伤“刚需”群体。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进就对记者表示,今年各大银行在执行房贷集中度过程中,存在一些比较“粗暴”的做法,即把房贷集中度工作的达标看得很重,而忽视了对合理合规住房消费需求的保障。在当前房地产市场从过热转向过冷的过程中,此次房地产金融工作座谈会及时发现市场新情况、新问题,务实高效、深入人心,对于四季度房地产市场有积极的作用。

  中信证券研究所副所长明明认为,今年以来,房地产贷款集中度管理等政策是促成房地产周期下行的原因,而经济下行压力加大、信贷增速受拖累、地产行业信用风险加大等背景下,房地产政策不排除边际调整可能,但更大概率也是以支持首套刚需为主要方向。近期房地产企业信用风险事件增多,引发市场对房地产行业乃至银行业的担忧,风险处置也备受市场关注。要求“维护住房消费者的合法权益”,很可能指向信用风险较大的企业“保交房”的要求。

6成房企业绩降幅超30%,市场整体降温仍在继续

  前9个月销售额超千亿房企达到27家,较去年同期增加6家;超百亿房企148家;百强房企销售额增长率均值19.9%,增速明显放缓,并且三季度和9月同比增速均有所下降。

  2021年9月,TOP100房企销售额同比增长率均值为-25.1%,较8月和7月分别下降0.7%和7.4%。

  据克而瑞统计,百强房企中逾9成企业单月业绩同比降低,其中6成企业同比降幅大于30%、逾半数百强房企同环比双降。

  包括绝大部分TOP30房企在内,也有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平。值得注意的是,在克而瑞统计的全口径TOP50中,有21家房企9月单月业绩环比上升,其中阳光城9月单月销售业绩209.9亿元,是唯一一家同环比双增的企业。

  2021年1-9月,TOP100门槛值为229.8亿元,但TOP3房企门槛值较上年下降6.3%,为4616.0亿元,成为门槛值下降的唯一阵营。

  TOP10房企门槛值为2300.0亿元,较上年增长20.9%;TOP30房企门槛值为932.2亿元,较上年增长18.2%;TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为669.1亿元、229.8亿元,同比分别增长22.8%和13.7%。

  房企不同阵营的发展分化。1000亿以上超级阵营共27家,销售额增长率均值为16.2%。第一阵营(500亿-1000亿元)共27家,销售额增长率均值为23.0%。第二阵营(300亿-500亿元)有27家企业,销售额增长率均值为21.4%;第三阵营(200亿-300亿元)和第四阵营(100亿-200亿元)分别为35家和32家,销售额增长率均值分别为23.3%和-1.6%。

  克而瑞统计数据显示,前三季度企业整体的目标完成水平表现整体欠佳。在披露年度业绩目标的近半数百强房企中,截至9月末有近2成企业的业绩目标完成率在75%以上,其中7家企业目标完成率高于80%。大发、滨江、绿城、首开、金地、景瑞、正荣、融信等房企的业绩表现较为突出,目标完成率在75%以上,预计全年大概率能超额完成业绩目标。

  在艰难的市场环境下,部分房企开始积极转让资产或加强合作开发。一方面,房企剥离不良资产优化资产结构或出售不良资产以缓解资金压力。如中国金茂24.28亿元拟转让青岛方嘉置业90%股权、招商蛇口5.23亿拟转让济南盛华置业40%股权等。

  合作投资则成为房企二季度以来增强布局区域市场影响力的另一重大策略,中国金茂拟入股绿城旗下公司,合作开发北京朝阳豆各庄地块;绿城1.05亿元入股招商蛇口扬州项目公司。

  第四季度,市场整体降温仍在继续,企业供货量不足、项目去化不佳使得销售承压的现象也将进一步加剧。克而瑞提出,房企需要加快开发、保证货量供应,深化销售渠道、加强营销和折扣力度,促进销售去化、加速现金回流。

设立资金监管账户,严防销售资金挪用

  监管层近期两次提及“维护住房消费者的合法权益”,有的商业银行对此要求设立资金监管账户,严防销售资金挪用。

  已有国有大行分支机构要求加强销售资金封闭管理,严防挪用。《21世纪经济报道》记者了解到,销售资金是房地产开发贷最重要的还款来源,而销售回款挪用将直接导致第一还款来源悬空。

  为此,有的国有大行针对部分授信客户出现销售资金回笼不到位、回笼资金被母公司归集使用,未在该行开立预(销)售资金监管账户、未按销售进度偿还贷款等情况,要求加强房地产项目销售回款资金封闭管理的监控,确保项目销售回款及时、足额回流至该行指定账户,且按要求及时偿还授信,严格做好销售回款账户管理,杜绝挪用销售回款。

  有大行人士直言,开发贷合同中,此前其实极少约定资金监管账户,只要企业到期还款就可以。在这一条的要求下,今后批复的项目,在约束条件中都要加上这一条,意味着房企以后的新批项目都要设立监管账户,回款资金将很难挪用。

  该人士进一步指出,目前执行层面应该是新老划断,老项目合同中没有约定,且正常还款的,目前操作是加强贷后管理,8月份开始,该区域房地产贷款项目从原来的到期还款改为一季度一扣款,有多少扣多少。这种贷后的收紧也让不少地方小房企感到压力山大。

  受个别房企违约影响,商业银行对房地产违约管控全方位升级。根据记者了解,有的大行要求贷款投放必须与工程进度相匹配,不得超进度放款。有的银行人士指出,个别项目在押的土地及在建工程价值已不能全部覆盖授信本金,导致第二还款来源缓释不足,为此需要将押品管理列为贷后检查的重要内容。此外,合理评估市场景气度情况,防范房企资金链紧张及楼盘销售不佳等因素形成的授信风险。

  国家统计局数据显示,1—8月份,房地产开发企业到位资金134364亿元,同比增长14.8%;两年平均增长8.7%。其中,国内贷款16918亿元,下降6.1%;自筹资金40773亿元,增长9.3%;定金及预收款50997亿元,增长31.3%;个人按揭贷款21490亿元,增长13.4%。